Los 5 puntos más relevantes del Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre alquiler

No pinchará la burbuja existente sobre sus elevados precios. Los primeros análisis de este Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre alquiler ofrecen conclusiones poco alentadoras.

Sin la falta de control de precios clara y con el parque de viviendas de 3,6 millones de euros sin utilizar, la escalada de precios será más lenta porque ahora los contratos no podrán subir por encima del IPC a anual.

Especialistas en estos temas como Antonio Gallardo, experto financiero del portal iAhorro.com y Francisco Morote, portavoz nacional de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), explican los puntos más importantes de este Real Decreto Ley que tendrá que convalidarse en el Congreso.

• 1.- LA LIMITACIÓN DE LOS PRECIOS ES COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
• 2.- SUBIDAS CONFORME AL IPC
• 3.- DURACIÓN MAYOR DE LOS CONTRATOS
• 4.- FALTA DE MOVILIZACION DE LA VIVIENDA VACÍA
• 5.- ESCASAS MEDIDAS PARA FRENAR LOS DESAHUCIOS

1.- LA LIMITACIÓN DE LOS PRECIOS ES COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS 

Esta es una de las medidas más polémicas de la nueva ley ya que va en contra del modelo económico de oferta y demanda.

“La limitación de precios, al pasar a ser potestad de las Comunidades Autónomas, llevará seguramente a una aplicación muy desigual. Podemos encontrarnos en una situación parecida como el conflicto del taxi y el Tribunal Constitucional”, explica Gallardo.  Y recuerda que  las diferencias de precios son muy diferentes en grandes ciudades o en áreas con mayor tensión en el mercado inmobiliario como son las costas, por ejemplo”.

Para Morote  “lo lógico es que hubiera una ley de ámbito estatal, sabiendo que el derecho a la vivienda es un derecho clave para todos los españoles. Habrá que ver como se gestiona. Pero no podemos olvidar que no todas las Comunidades Autónomas pueden gestionar el derecho civil”.

Y recuerda que la Ley 24/2015 de Cataluña se basa en competencias que no tienen otras Comunidades Autónomas.

Una vez aprobada la Ley habrá que esperar a como se establece este índice y cómo lo aplican las diferentes comunidades autónomas.

Se habla de un periodo de ocho meses para configurar esos índices pero de momento no hay control de precio de alquileres

2.- SUBIDAS CONFORME AL IPC 

Esta medida beneficia al inquilino que podrá suscribir acuerdos con su casero para que las subidas no superen el IPC anual.  

“Es algo importante porque se evitan las subidas desmesuradas, sin embargo no se frena la escalada. Los precios subirán de forma más escalonada”, señala el portavoz de la PAH.

En este escenario es posible que se genere litigiosidad entre ambas partes.

“El inquilino sabe que la ley la tiene de su lago, con lo cual ante cualquier subida excesiva podrá llevar a los tribunales a su arrendador. El contrato sería abusivo”, explica.

En general, Gallardo considera que en general habrá una reducción de oferta, “aunque no creo que tan dramática como señalan algunas empresas del sector y de forma muy desigual geográficamente. El efecto que se verá más claro es que disminuyan los que adquieren una vivienda para ponerla después en alquiler ya que pueden considerarlo menos rentable, pero el efecto sobre el parque actual no será considerable”.

3.- DURACIÓN MAYOR DE LOS CONTRATOS 

La norma mantiene el requisito que recogía el anterior Real Decreto tumbado por el Congreso en enero por el que se establecía en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, en el que el plazo será de siete años.

También recoge la limitación a dos mensualidades de la renta de alquiler la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario y salvo que se trate de contratos de larga duración.

“Creo que estas medidas no van a suponer muchas modificaciones, no habrá muchos dueños que decidan dejar de alquilar y empezar a vender, y menos que dejen de alquilar su vivienda sin darle otro uso. Sin embargo, en el medio plazo sí que puede afectar en que haya menos propietarios que compren para posteriormente alquilar. Habrá que ver  cómo se aplique en cada comunidad autónoma y si todo sigue adelante veremos diferencias muy importantes”, matiza el experto financiero de iAhorro.com.

A  juicio de Morote “esa duración de los contratos es fuente de estabilidad, en nuestra Ley de Vivienda de la PAH incluso hablábamos de diez años, para persona jurídica y de cinco para un particular”.

El problema es que “no afecta a los contratos en vigor, pero los que se celebren a partir de ahora estarán afectados por este Real Decreto de Medidas Urgentes”.

4.- FALTA DE MOVILIZACION DE LA VIVIENDA VACÍA 

Es quizás, junto con el control de precios, el gran tema que no abordan nuestros políticos desde hace años.

“Según el último censo del Instituto Nacional de Estadística en nuestro país habría 3,4 millones de casas desocupadas. La inmensa mayoría son propiedad de grandes tenedores, conocidos popularmente como fondos buitres que las adquirieron a los bancos a precio irrisorios. También la propia SAREB”, aclara Francisco Morote.

Este experto reconoce que “el Gobierno ha dicho públicamente que hay déficit de vivienda pública y dibuja un plan para crear 20.000 viviendas nuevas. Sin embargo, permite que Bankia, ahora banco público por su accionariado, se desprenda de miles de viviendas y suelo a los fondos buitres, cuando debería trasladarlas al Estado”, advierte.

Para Morote es necesaria una Ley que regule el “derecho de tanteo y retracto que ayudase a las Administraciones Públicas a comprar esa vivienda a los mismos precios que compran estos tenedores”.

Desde su punto de vista, esta parte bien gestionada influiría de manera notable sobre los precios elevados de los alquileres en nuestro país.

“El parque de vivienda publica es del 1% frente al 20% de otros países como Reino Unido, Alemania, Austria o Francia. Lo han consolidado con inversiones sostenidas en los últimos años, lo que ha configurado dicho parque de vivienda pública. El problema es que en España se nos inculcó cultura de la propiedad y a nivel d vivienda pública no se ha hecho nada apenas”, destaca el portavoz de la PAH.

5.- ESCASAS MEDIDAS PARA FRENAR LOS DESAHUCIOS 

“Realmente faltan medidas claras para frenar esta práctica que solo el pasado año llevo a 60.000 personas a la calle según tanto del Consejo General del Poder Judicial. Ahora se alarga el tiempo para que esa familia salga más tarde de la vivienda, pero sin resolver el problema de su nueva vivienda. Esta medida no evita los desahucios, lo que hace es retrasarlos ante la falta de vivienda social”, destaca Morote.

El portavoz de la PAH recuerda a Confilegal que el Gobierno no cumple los dictámenes del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas en cuanto a suspensión de ejecuciones hipotecarias.

“En esos dictámenes se hable que no se hará desahucio de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Alternativa que no existe por el momento pese a las viviendas desocupadas que hay en nuestro país”, concluye.https://confilegal.com/20190304-los-5-puntos-mas-relevantes-del-real-decreto-ley-de-medidas-urgentes-sobre-alquiler/